지역주택조합(지주택)은 무주택자라도 소규모 재개발 혜택을 노리고 투자을 위해 가입하는 분들이 있습니다. 청약 당첨보다 확률이 높고 몸테크로 저렴한 분양가로 내 집 마련을 할 수 있기 때문입니다.
하지만 다양한 위험요소가 존재하는데 조금이라도 더 인전하게 진행할 수 있는 방법에 대해서 알아보고 진행하시는 것을 추천합니다. 안전한 투자 방법에 대해서는 아래 링크를 참고하세요.
지역주택조합(지주택) 진행계획 순서
지주택이 진행되는 과정은 먼저 지역주택조합 추진위가 구성되야 합니다. 최소 20인 이상 모여 추진위원회를 결성해 시행할 부지에 대한 토지사용승낙서와 사업성을 검토 받습니다.
토지사용승낙과 사업성에서 통과가 되면 조합규약 작성과 시공사를 선정합니다. 조합 결성에 필요한 조합규약을 만들어 작성하고 시공의향서를 선별하고 시공사 선정과 견본주택을 건립합니다.
견본주택 = 분양홍보관
시공사 선정까지 완료되면 조합원 모집을 시작해야 합니다. 사업부지 50%이상의 토지사용승낙서를 확보하고 관활 지자체에 조합원 모집신고, 토지확보 현황과 자격을 명시합니다.
창립총회와 조합 설립 인사를 진행하는데 주택을 건설할 부지 80% 이상 토지사용승낙서를 확보하고 전체 가구수의 50% 이상 조합원 모집 후 신청이 가능합니다. 이 후 자금 관리를 대신 해 줄 신탁사도 선정합니다.
조합원을 추가 모집해 대행사와 시공사를 만나 본 계약을 체결하고 예정 된 세대수 내에서 조합원을 추가로 모집할 수 있습니다.(이때 투자의향이 있는 사람들이 가입을 하기도 합니다.)
사업계획 승인 신청을 진행하는데 지구단위계획에 결정이 필요한 사업지인 경우, 조합원 모집 완료 후 토지사용승낙서가 아닌 등기가 넘어온 토시 소유권 95% 이상을 매입해 신청을 합니다.
철거부터 착공까지 진행되는 단계가 되었습니다. 착공계를 접수해 승인 된 이후 공사가 진행됩니다. 사업 계획 승인 후 2년 이내 공사가 착수되어야하고 1년 연장이 가능합니다.
분양시작, 일반분양을 시작하는데 기부채납 부지의 해당 지자체에서 요구하는 사업승인 조건을 이행해야 합니다. 잔여세대를 일반분양으로 전환합니다.
마지막으로 준공이 되고 입주를 시작 합니다. 조합이 갖고 있던 채권과 채무관계를 정리하고 준공과 입주 후 지역주택조합이 청산됩니다.
투자 및 가입 시 확인사항
확인사항이면서 주의사항으로 조합원이 직접 토지를 매입한 후 시공사를 선정하는 과정에서 자금 충족이 쉽지 않습니다. 알박기를 하는 거주민, 토지소유자는 항상 존재해 토지를 100% 확보하는게 어렵습니다.
조합 탈퇴가 어렵고 자격요건 유지를 하면서 긴 시간동안 투자한 금액을 돌려받는 것도 힘들다는 점은 항상 명심해야 합니다.
지역주택조합원이 되는 경우라면 꼭 가입계약서 내용을 제대로 숙지하고 확인해야 합니다. 특히 탈퇴와 비용관련 사항은 매우 중요합니다.
토지확보율도 체크하시면 좋습니다. 위에서 말씀드린 것처럼 투지 확보가 제일 중요하기 때문에 토지확보율이 80~95% 이상이 된다면 투자를 고려할 수 있습니다.
사업대상부지 95% 이상 매입을 하고 확보를 해야지만 강제수용도 가능하기 때문에 토지확보다 안되면 시공조차 못하고 끝날 수 있어 중요하다고 보면 됩니다.
지주택(지역주택조합) 가입 및 안전한 투자방법
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